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二手房买卖交易时应当关注的主要事项


时间:2017-10-07 来源:房地产律师 姬传生

  一、房屋买卖交易前应当注意的事项

  1、在签订二手房买卖合同前,购房者需要对售房者有较为全面的理解。要查看产权所有人的身份证件;房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有,在签订房产买卖合同时,能否全部到场。如有特别情况不能到场,需出具经过公证的托付书及代理人身份证件,由托付代理人替其签章。

  2、购房者要对马上进行交易的房产根本情况进行必要的理解。这主要包罗房屋产权证能否真实;房产面积多大;该房产用途是什么;该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。

  3、应关注出卖房屋的质量以及出卖房屋保修期能否已过,以及物业合同中关于房屋维修的责任约定;即出卖房屋出现质量问题、设备、管线等能否已过保修期限;物业合同中就相关质量问题及维修责任进行约定。

  4、对房屋上市交易资格的审查。

  4.1假如房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;

  4.2假如房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;

  4.3假如房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。按照中华人民共和国担保法的规定,只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

  4.4如购买公房,须理解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因而,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;还有,军队、医院、学校的公房,由于其特别性,在没有获得单位同意的情况下,不得出售;

  4.5所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书;

  二、签订房屋买卖合同时应当审查的事项

  1、需要预备的证明材料有:身份证原件或护照原件及复印件;未成年人的户口簿或出生证明;有托付代理人,须提供经公证的托付书及代理人身份证。购房者如是境外人士,提供的有些材料如托付书、同意书等必需经境内、外机构公证、认证后方为有效。

  2、认真审查合同约定内容 房屋继承律师

  2.1当事人的名称或姓名、住宅:这儿主要是搞清当事人的详细情况、地址、联络法子等,以免出现欺诈情况。

  2.2标的:此处应写明房屋位置、性质、面积、构造、格局、装修、设备设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(需与第一条内容一致),房屋转卖能否有约束条件;能否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;能否有私搭乱建部分;房屋的物业办理费用及其他交费情况;房屋相关文书资料的移交过程。

  2.3价款:此处应写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

  2.4履行期限、地点、方式:这儿主要写明交房时间;条件;办理过户相关手续的时间和过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等效劳;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

  2.5违约责任:这儿主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、补偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

  2.6处理争议的方式:这儿主要约定处理争议是采纳仲裁方式还是诉讼方式。

  2.7合同生效条款:双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;几种无效的免责条款;当事人要求变动或取消合同的条件;合同无效或被取消后,财富如何进行返还。

  2.8合同中止、终止或解除条款:明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;弥补办法;合同中止、终止或解除后,财富如何进行返还。

  2.9合同的变动与转让:在此约定合同的变动与转让的条件或不能进行变动、转让的禁止条款。

  2.10、要将落户行为作为一个条款写进去,将户口迁出作为完成交易的一部分,以便防患于未然。

  2.11、甲方应包管其交付的房屋及设备、设备完好。交房时,买方发觉房屋或设备、设备与合同约定的不符,甲方应于1个月内予以补缀,如逾期不补缀,买方得自行补缀,费用在房价款中扣除。如补缀仍达不到合同约定的要求,买方可解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款外,同时承担违约责任。

  2.12、房屋地盘使用权一并转让。

     原文地址:www.zylsw.com.cn/a/lvshizixun/729.html

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